Il mito del mattone contro le opzioni: su cosa puntare?

 

Circa 30 anni fa i Righeira cantavano: “L’estate sta finendo, lo sai che non mi va.”

Dopo 30 anni anche la mia estate, intesa come periodo della vita, sta finendo e sto entrando in una nuova fase.

Non preoccupatevi, nessuna malinconia, ma una grande voglia di fare e spirito di combattimento. Sinceramente l’autunno è anche la mia stagione preferita.

Comunque come tutti i trentenni freschi di matrimonio anche io mi sto facendo domande sul futuro, soprattutto dal punto di vista degli investimenti. E come tutti i trentenni neo-sposini è giunto il momento di cercare una casa che sia più consona ad una famiglia piuttosto che ad uno scapolo.

Per questo motivo negli ultimi mesi mi sono lanciato nel magico mondo dell’immobiliare, che tra le altre cose non è così diverso dal mondo delle opzioni e ho deciso di analizzarne costi e possibili guadagni.

 

Quanto può fruttare un investimento immobiliare?

 

Anche per gli immobili, così come per le opzioni, bisogna avere un buon timing e soprattutto avere la pazienza di non entrare a mercato ma di aspettare che il mio prezzo venga eseguito.

Lanciandomi nel mondo degli immobili ho anche iniziato ad interrogarmi su quanto effettivamente un investimento di questo tipo possa rendere nel caso lo volessi affittare.

Guardandomi un po’ in giro ho visto che nella mia città per un immobile di 100mq che non cada a pezzi si pagano circa 150.000€ ed affittando si ottiene un ritorno di circa 700€ al mese lordo.

L’opzionista che è in me ovviamente ha iniziato ad agitarsi e andando a fondo della questione con una rendita di 8.400€ (700×12) a fronte di un investimento di 150.000€ si ottiene un 5,6% lordo annuo.

Da questo 5,6% lordo bisogna però andare a scalare le tasse e per questo arriviamo a circa il 4,2% netto. Rispetto a quello che offrono i titoli di stato sicuramente niente male.

Però a questo bisogna sommare almeno 1000€ di tasse sulla seconda casa, chi affitta nel 90% dei casi ha più di un immobile, e almeno 500€ di spese varie. Es: se si spacca la caldaia in genere paga il proprietario e non l’inquilino.

Quindi andando a togliere questi 1500€ quello che ci resta in casa è un 3,2% netto. Sempre meglio dei titoli di stato ma decisamente meno allettante rispetto a prima.

A tutto questo va sommato che non sempre gli inquilini pagano con regolarità l’affitto, spesso bisogna rivolgersi ad un’agenzia per velocizzare il passaggio da un inquilino ad un altro e così via.

Ora l’opzionista che è in me non solo è agitato, inizia ad essere incredulo.

 

Quanto può fruttare vendere opzioni?

 

Ho provato, per curiosità a simulare una vendita in opzioni sul principale indice azionario, S&P 500.

Andando a vendere una put strike 1550, il 35% in meno rispetto al valore attuale, il premio sull’investimento richiesto è di circa il 15% lordo in un anno.

Tolto il capital gain ci resta in tasca comunque un onesto 11% netto.

 

Conclusione

 

Mi rendo conto di aver fatto esempi molto semplicistici, banalizzando sia l’investimento in immobili che sui mercati finanziari. Inoltre, i rischi che si sopportano sui mercati finanziari sono sicuramente maggiori rispetto al mercato immobiliare.

Però va anche detto che normalmente un immobile mano a mano che passano gli anni non acquista valore, con l’eccezione di quartieri in crescita delle grandi città o di luoghi di particolare interesse turistico. Nel migliore dei casi, anzi, se si provvede a lavori di manutenzione, fonte di ulteriori costi, si riesce a mantenere il valore invariato.

Quindi il problema credo che sia, come sempre, alla radice. Ovvero manca la cultura finanziaria per approcciarsi a questi tipi di investimento in maniera consapevole.

Se in questo momento stai pensando di procedere con un investimento immobiliare sei libero di farlo, però visto che di fretta non ce n’è, prima ti consiglio di prendere in considerazione un investimento alternativo.

 

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Andrea Arnesano

Analista e Top Trader in opzioni, gestisce i clienti nella loro operatività sui derivati e anima il Trading Club Multiday.

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